Gestern war nun der Brief der Notarin im Briefkasten. Auf herrlichem Notardeutsch wurde höflich um Zahlung des Kaufpreises für das Grundstück gebeten. Nun sind wir also deutlich ärmer, jaja fast blank, aber dafür Grundstücksbesitzer in der Innenstadt. Ein komisches Gefühl.
Gestern war der zweite Termin zur Initiative. Frau W. und der ausgewählte Architekt Herr R. waren dabei. Zuerst wurde das Protokoll der letzten Sitzung ausgewertet bzw. die zu überarbeitenden Punkte angesprochen. Ich glaube ich habe Frau W. mit meinen ständigen Einwänden und Fragen bzgl. der Baukosten leicht genervt. Also haben wir noch kurz die Punkte schnell abgearbeitet um dann endlich in die Diskussion zu gehen.
1. Gebäudetiefe von 12,00m und Zustimmung des Nachbarn
Der Architekt wurde schon deutlich leiser bezüglich der zu erbringenden Genehmigung für den hinteren Anbau. Hatten wir uns schon gedacht und wurde auch von anderen schon richtig vermutet. Der Kostendruck auf unser Bauvorhaben ist natürlich extrem und daher entschieden wir uns, unser Raumprogramm nochmals zu ändern. Fazit – der Anbau fällt weg und das Gästezimmer kommt ins OG. Weiterhin wollen wir die Diele zur Essdiele machen und damit Verkehrsfläche aufwerten. Der HWR rückt hinter die Garage.
2. Straßenseitiger Eingangsbereich
Hier soll versucht werden Garage und Haustür zu vereinen und einen „Haupteingang“ zu schaffen. Die zurückgesetzte Haustür soll weiter nach vorn. Wir haben auch keine Lust auf eine Erleichterungsstation für Discobesucher, auch wenn es hier keine in der Nähe gibt.
3. Plastizität der Straßenfassade und Giebel
Die Plastizität und das herausgeschobene Fenster soll erhalten bleiben, ebenso wir eine Fortsetzung am Giebel gewünscht. Hier war man sich uneinig, der Architekt hält den nackten Giebel ohne Fenster für städtebaulich richtig, die Stadt möchte etwas architektonisch besonderes – wie die Lösung aussieht ist unklar und dann doch wieder vom Nachbarn abhängig das der Giebel eigentlich eine geschlossene Brandmauer sein soll. Hier wünscht die Stadt jedoch kleine Fenster im EG, OG und DG. Dazu muss ich mir gleich mal Gedanken machen in Zusammenhang mit einer möglichen Städtebauförderung.
4. Heller und freundlicher Fassadenton
Hier haben wir ein helles grau vorgeschlagen was sicherlich gut zu einem etwas dunklerem grauen Dach und Fenstern in anthrazit passt – Abneigungen dazu gab es nicht.
5. Kostenreduzierung
Wie gesagt haben wir den Anbau mit Dachterasse sterben lassn, weiterhin werden wir wohl wenn wirklich notwendig auch auf eine Teilbarkeit verzichten müssen. Das Gästezimmer habe ich ja schon angesprochen. Bei der Entwurfsplanung werden wir lt. Architekt deutlich näher an die reellen Kosten herankommen als bei der jetzigen Studie. Für mich war gestalterisch und kostenmäßig noch die Firsthöhe von recht großer Bedeutung. Ich wollte eigentlich unter der Firsthöhe des Nachbarhauses bleiben um Dachüberstand und Ortgang zu sparen. jetzt werden wir wohl exakt das Dach des Nachbarn in der Höhe aufnehmen, mehr wird uns dann der Architekt verraten.
Fazit:
Generell waren wir mit dem Ausgang des Gespräches zufrieden, für bestimmte Teile des Bauvorhabens wurden uns Fördermittel in Aussicht gestellt – das ist natürlich schön, aber auch notwendig. Bezüglich des Kostenrahmens haben wir nochmals unsere Haltung klar zum Ausdruck gebracht. Passt die Bausumme nicht, findet nichts statt -> Rückabwicklung. Aber das ist der „worst case“ den wir ja auch nicht wollen. Jetzt muss für den Architekten nochmals das Raumprogramm im EG erstellt werden, weiterhin wird natürlich alles was uns wichtig ist nochmal zusammengefasst. Das ganze werden wir dann am Wochenende fertig machen damit er es Montag früh im elektronischen Briefkasten hat.
Frau C. bestätigte mir nochmals die Notarkosten, entwarnte aber bei der Grunderwerbssteuer. Dieses fällt lediglich auf den Kaufpreis an. Dann noch ein kurzer Anruf beim Notar und die Frage ob der Vertrag schon Richtung Finanzamt unterwegs sei. Dies ist der Fall so dass wir nun auf einen hoffentlich wie geplanten Steuerbescheid warten. Nun muss dringend mal der Versicherungsmakler angerufen werden um das Grundstück zu versichern.
Gestern folgte nochmal ein Gang zu dem von uns ausgewählten Architekten. Ich habe ihm kurz erklärt wie dieses ganze Verfahren „Neues Wohnen in der Innenstadt“ (NWI) abgelaufen ist da er ja das erste mal dabei war. Wir haben uns dann noch kurz über Sinn und Unsinn der Verfahrensweise unterhalten und sind zu einem relativ übereinstimmenden Ergebnis gekommen. Naja das Gelbe vom Ei sieht wohl anders aus – machen wir das Beste daraus, ohne dem wäre ein Innenstadtgrundstück nun aber auch nicht möglich gewesen. Die Baukosten die ich im letzten Artikel nannte sind ja immer noch ungeklärt und werden es für ca. 4 Wochen auch bleiben. Für uns steht fest dass wir natürlich versuchen werden das Haus zu bauen. Sollte es jedoch kein Einsparpotential geben und auch die Stadt mit Städtebauförderung nicht weiterhelfen wollen so steht und fällt das ganze Unternehmen bei einer Summe X. In der Broschüre zum NWI werden die Fördermittel aus der Städtebauförderung auch genannt, für die Beseitigung der Kellerreste auf dem Grundstück wurden sie uns auch schon mehrfach in Aussicht gestellt. Nun haben wir allerdings einen Entwurf vorliegen der gute 25% über den maximalen Kosten aus unserer Aufgabenstellung liegt. Warten wir es ab.
Die bösere Überraschung lag dann im Briefkasten. Naja zuerst freute mich der Umschlag vom Notar noch. Eine Ausfertigung des Kaufvertrages mit dem Siegel vom Notar. Die beiliegende Rechnung allerdings erstaunte dann schon und wird nochmal für Rückfragen bei Frau C. von der Stadt sorgen. Statt der von mir veranschlageten rund 400-500 € kamen dann doch 1100€ zu stande…das fängt ja schon gut an. Der Grund ist dass die Bauverpflichtung in unserem Vertrag mit einer Summe X beziffert wurde, „Der Käufer … verpflichtet sich … xxx.xxx € in das Grundstück zu investieren…“. War für uns ja kein Problem da wir die Summe locker erreichen werden. Leider hat nun die verehrte Frau Notarin davon satte 75% auf die Beurkundungssumme aufgeschlagen. Also auch hier gibt es wieder was zu klären, auf die schnelle konnte ich die Rechtmäßigkeit dieses Verfahrens leider nicht überprüfen, zumindest habe ich kein 100% passendes Urteil gefunden und alle anderen wären leider auch zu unseren Ungunsten recht nachvollziehbar. Viel größer ist jetzt die Sorge dass das Finanzamt das gleiche mit der Grunderwerbssteuer macht. Das würde das 10-fache der ursprünglichen Grunderwerbssteuer bedeuten und unsere momentane Liquidität wäre dann endgültig vorüber. Eigentlich sollte der Grundstückskauf komplett ohne Fremdmittel finanziert werden. Mittlerweile hoffe ich dass dieser Passus in der Grundsteuerfestsetzung nicht berücksichtigt wird. Entsprechende Urteile über Grundsteuer auf noch zu errichtende Häuser standen ständig im Zusammenhang mit einem Vertragsverhältnis zwischen ausführender Baufirma und Grundstücksverkäufer. Allerdings findet sich auf der Homepage eines anderen Finanzamtes im Netz der Hinweis dass es sich bei einer Bauverpflichtung um „einheitlichen Vertrag“ handelt, wenn beide Verträge (Grundstückskauf+Bauvertrag) nur miteinander stattfinden können. Unsere vorläufige Argumentation ist, dass es ja nur einen Vertrag gibt – den Kaufvertrag. Sollte dennoch ein Steuerbescheid im 5-stelligen Bereich ins Haus flattern wird wohl ein Anwalt oder Steuerberater mit ins Boot geholt.
Morgen wird erstmal mit Frau C. telefoniert, Sie wird ja sicherlich schon Erfahrungen von anderen Käufern mit NWI haben und mir den Tag entweder versüßen oder versauen.
Zu guter Letzt noch ein kleiner Bericht zu unserem ursprünglich geplanten Baugebiet „Mühlenscharrn“. Wir haben heute mit Sohn und Tante Tina einen Spaziergang dort unternommen. Juliane und ich waren schon froh dort nicht gebaut zu haben. viele werden sicherlich noch dieses Jahr einziehen, was für eine Vielfalt an unterschiedlichen und subjektiv nicht gerade schönen Häusern dort entsteht ließ der B-Plan nur erahnen. Heute haben wir Gewissheit und freuen uns umso mehr auf ein individuelles Stadthaus.
Der geneigte Leser wird feststellen dass gestern der 9.9.2010 war und damit die Entscheidung für den Etnwurf eines Architekten gefallen sein müsste. Ist sie auch.
Leider nicht zugunsten des von uns erwählten Architekten. Den Entwurf des von uns gewählten Architekten werde ich sicherlich später mal veröffentlichen. Viel interessanter ist für euch aber sicherlcih die Frage wie soll denn das Haus jetzt aussehen? Hier mal die beiden Blätter des Siegerentwurfes.
Naja wo viel Licht ist, ist auch viel Schatten – Baukosten … hier muss nochmal gerechnet und geredet werden. Der Entwurf sprengt eigentlich jeglichen Rahmen und wird auch in der Ausführung etwas komplizierter. Das große Lichtband im Dach ist für mich ein Kostenrätsel. Wir haben auch die Baukostenberechnung nach DIN 276 mitbekommen und versuchen uns dort ein wenig einzulesen und schonmal zu sondieren, aber on den ganzen Zahlen wird einem im Moment nur schwindelig 😉
Generell sagt uns der Entwurf aber sehr zu … die Farbe wurde immer mehr als sandfarben beschrieben, ich hoffe das wird nicht wirklich so ein Ocker wie es der Ausdruck vermuten lässt. Die Garage und die Hauseingangstür sollen auch noch zur Einheit werden, an den Vor- und Rücksprüngen der Fassade soll festgehalten werden und gleiches dann auch auf der Giebelseite umgesetzt werden. Das dies die Genehmigung der Nachbarn erfordert hatte ich schon erwähnt oder? Wenn nicht werde ich den Sachverhalt später nochmal etwas erläutern.
Jetzt erstmal viel Spaß beim Ansehen der Studie.
Ich habe ja versprochen die Mappe nachzureichen mit der sich die Architekten beschäftigen dürfen. Letzte Woche hat uns Frau W. noch angerufen und nachgefragt ob von der ursprünglich geplanten maximalen Gebäudetiefe von 9,00m abgewichen werden darf um das Gästezimmer im EG unter zu bekommen.
Das es schwierig wird auf 12,00 x 9,00 m eine Garage, Hauswirtschaftsraum, Gäste-WC mit Dusche, Küche, Flur, Wohnzimmer und ein Gästezimmer unterzubringen war uns schon klar, besonders viel Platz ist das nicht. Also gaben wir unser o.k. – mal sehen was für Entwürfe so kommen. So richtig sind wir noch nicht dahinter gestiegen nach welchen Kriterien jetzt die Jury den Entwurf auswählt der umgesetzt werden soll, für uns heißt es am 09. September also schnell mitdenken und frühzeitig Veto einlegen falls uns es etwas nicht passt. Entsprechende Argumente müssen dann natürlich ebenso schnell gefunden werden. Aber so einiges bin ich aus dem beruflichen Alltag schon gewohnt und muss vielleicht nur in bekannte Muster zurückfallen, auch dort lässt sich leider nicht jeder Wunsch von anderen erfüllen und muss manchmal Fantasiereich begründet werden.
Ansonsten hier mal die Mappe die an die Architekten ging, durch das einscannen wird der Maßstab nicht mehr passen, aber es soll ja nur einem kleinen Überblick dienen was alles so den Architekten zur Verfügung steht.
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Gerade zurück vom Notar und den Kaufvertrag unterschrieben.
Es geht voran, gestern habe ich noch zwei Gespräche mit der Stadt geführt. Zuerst mit Frau W., zuständig für die Inititative „Neues Wohnen in der Innenstadt“. Eigentlich wollte ich darüber lange schon was schreiben, also mach ich das gleich im Anschluß mal. Weiterhin habe ich noch mit Frau C. gesprochen um die „Kleinigkeiten“ im Kaufvertragsentwurf zu klären. Vorher hat eine befreundete Anwältin nocheinmal drüber geschaut: „So einen Vertrag kann man eigentlich nicht unterschreiben!“ aber „Für unser Grundstück habe ich etwas ähnliches unterschrieben.“ Naja viel Wahres ist daran, wenn man ein Innenstadtgrundstück will und nicht Geld wie Heu hat muss man auch mal was riskieren ;-). Warten wir also jetzt noch auf die korrigierte Fassung, einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und einen Grundbuchauszug – dann gehts zum Notar. Naja nicht ganz, vorher muss noch das „feuchte-keller-problem-des-nachbarn“ geklärt werden, dazu aber später mal mehr. Jetzt gehts mit dem Neuen Wohnen weiter!
„Neues Wohnen in der Innenstadt“:
Das Bauministerium hat 2005 gemeinsam mit der Architektenkammer Mecklenburg-Vorpommern eine neue Initiative zur Aufwertung der Innenstädte und zur Förderung der Baukultur im Land ins Leben gerufen, um für Baulücken im Sanierungsgebiet beispielhafte Neubebauungen zu entwickeln und zu realisieren. Im Rahmen der Initiative „Neues Wohnen in der Innenstadt“ wird der Planungsprozess durch die Förderung mit Städtebauförderungsmitteln unterstützt. Das Verfahren wird bis zur Erstellung der Entwurfsplanung durch die Stadt begleitet. Ziel ist es, städtebaulich und architektonisch qualitätvolle Lösungen für das innerstädtische Wohnen zu finden.
Von der Stadt werden 3 Architekten benannt (einer durch den Bauherrn), die geeignet und bereit sind, sich an dem Verfahren zu beteiligen. In einer ersten Phase erstellen diese eine Studie. Nach Vorstellung und Beratung der Studien durch eine Jury, bestehend aus dem Bauherrn und je einem Vertreter der Stadt, des Ausschusses für Bauen, Stadtentwicklung und Verkehr, der Architektenkammer und des Sanierungsträgers wird ein Entwurf ausgewählt, der umgesetzt werden soll. Der Architekt, dessen Studie ausgewählt wurde, erarbeitet in der zweiten Phase die Entwurfsplanung. Über eine weitere Beauftragung entscheidet dann der Bauherr.
Link: http://www.architektenkammer-mv.de/de/architektur-baukultur-in-m-v/neues-wohnen-in-der-innenstadt/
Bei meinem Telefonat verkündete mir Frau W. dann also dass die Mappen für die Architekten jetzt fertig seien und am Montag abgeholt werden sollen. Wir könnten unsere jedoch auch heute schon abholen. Das lassen wir uns nicht zweimal sagen! Den Inhalt der Mappe werde ich auch bald veröffentlichen, damit warten wir aber noch bis die Planung weiter vorangeschritten ist. Nur soviel sie enthält natürlich unsere Nutzungsanforderungen und folgende Unterlagen:
Wenn man bedenkt dass alleine diese Unterlagen beim normalen Bau schon einen Haufen Telefonate und Kosten versuchen … ein echtes „nice to have“.
Am 06.09.2010 soll Abgabe für die Architekten sein, also nur 4 Wochen Zeit, aber für eine erste Studie sollte es reichen. Die zweite Phase wird dann deutlich wichtiger. Die folgenden Leistungen werden also durch den/die Architekten erbracht und über die Initiative gefördert.
1. Phase (Studie, Darstellung auf zwei DIN A 3-Blättern)
2. Phase (Entwurfsplanung)
Bleiben wir gespannt was die Kreativen daraus machen und wie kreativ sie wirklich sind. Viel interessanter für uns ist wie gut sie mit unserem Geld umgehen können.
…ein kurzer Spaziergang um mal die Aufräumarbeiten zu begutachten … wartet wohl noch ein wenig Arbeit 🙁
Gestern lag nun der Kaufvertragsentwurf im Briefkasten. Viel gibt es dazu nicht zu sagen, aber so lang hätte ich mir das Teil nicht vorgestellt. Stolze 9 Seiten ist das Papier dick. Aus diesem Anlass rief ich gleich nochmal bei der Stadtentwicklung an.
Dort hatten wir am Sonntag Abend noch per mail unsere Nutzungsanforderungen und Vorstellungen für das neues Haus abgegeben. Jetzt müssen noch die Baubedingungen der Stadt formuliert werden und wir bekommen die gesamte Aufgabenstellung für die Architekten nochmal zur Korrektur/Ansicht. Mal sehen ob Frau W. das diese Woche wirklich noch schafft. Sie erinnerte sich Gott sei Dank auch noch an die Zusage uns mit Städtebauförderung bei der Fundamentbeseitigung des Altbaus zu unterstützen und auch im Falle einer aufwendigen Fassade zu helfen.
Ihr Ziel war es lt. Gespräch letzter Woche die gesamte Planung Ende September im Kasten zu haben. Das wäre schon wirklich schön, also warten wir ab. Gespannt sind wir auf jeden Fall. Jetzt versuchen wir nochmal den Kaufvertrag prüfen zu lassen. Die Vertragsstrafen für eine Nicht-Durchführung der Baumaßnahmen sind schon heftig, aber was tut man nicht alles für ein Grundstück in der Innenstadt.
